Quels sont les pièges liés à un investissement en Loi Pinel ?

La réussite des investissements locatifs dépend, en général, de la qualité de la stratégie en rapport avec la défiscalisation. Quand on parle de cette dernière, on pense toujours à des différents dispositifs comme la loi Pinel. Le prolongement de l’application de ce dispositif montre son utilité dans le domaine immobilier. Mais comme toutes choses il y a toujours des risques à parcourir. Quels sont ainsi les pièges  liés à un investissement en loi Pinel ?

C’est quoi la loi Pinel ?

 La loi Pinel est la nouvelle version du dispositif Duflot. Il a été mis en place par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel en faveur de l’investissement immobilier locatif en France. Ce dispositif a comme objectif d’inciter les contribuables français à investir dans l’immobilier neuf, et ainsi d’augmenter le parc locatif de logements sociaux et intermédiaires. Il donne aussi la possibilité, à certains investisseurs achetant un logement dans l’optique de le louer, de bénéficier d’une réduction d’impôts. Ainsi, ce mécanisme de défiscalisation n’est pas accessible à tous les particuliers investissant dans le domaine de l’immobilier. Pour bénéficier les avantages de ce régime, le logement acheté doit remplir certains critères. Entre autres, le logement doit :

• être, soit neuf soit en état futur d’achèvement (VEFA) : la création de la loi Pinel a doubles buts, à savoir d’aider les particuliers à investir, et de les encourager à la création du logement ;
• respecter la norme thermique « RT 2012 » ou bien obtenir le label « BBC 2005 » ;
• se trouver dans une des zones éligibles à la loi Pinel.

En outre, la construction du logement Pinel doit être terminée au maximum 30 mois après la déclaration d’ouverture de chantier. Et il faut le louer dans les 12 mois qui suivent la fin de construction ou la remise des clés. Pendant la période de location, le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.  Enfin, il est à noter que seuls deux investissements Pinel sont autorisés dans l’année, dans une limite de plafond fiscal de 300 000 €. Et aussi, cette réduction d’impôts est conditionnée par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer.

Les avantages de la loi Pinel se résument de la façon suivante :

• abattement fiscal pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans ;
• possibilité de louer le bien acquis à sa famille ;
• constitution d’un patrimoine immobilier ;
• préparation de sa retraite grâce aux loyers perçus et la plus-value de revente.

Les pièges à éviter sous la loi Pinel

Dans beaucoup de cas, le dispositif Pinel est très avantageux. Cependant, comme tout investissement il comporte certains risques. Comme on dit « un investisseur averti en vaut deux », il y a ainsi certains pièges à éviter.

Il faut être vigilant face à l’engagement de mise en location. Généralement, un achat d’un bien ne se fait pas sur un plan. Malgré des jolies photos attrayantes, il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un investissement immobilier avec un engagement, au minimum, pour 6 ans. Ce n’est pas une décision à prendre à la légère. Il ne faut pas hésiter à poser certaines questions, concernant l’investissement, du genre: « Pourquoi achète-t-on ? », « Pourra-t-on assumer cet investissent jusqu’au terme du contrat ?, « Arrivera-t-on à le louer ? Il faut prendre la peine de visiter sur place rien que pour se faire d’une idée et surtout pour évaluer le potentiel du bien. Dans le même ranger, il ne faut pas non plus tomber dans le piège du  marketing.  En effet, certains promoteurs profitent du côté avantageux de loi Pinel sur les réductions d’impôts pour surévaluer leur programme immobilier. Il faut rendre possible une éventuelle revente bénéfique.

Le coup de cœur n’a pas sa place dans l’investissement immobilier locatif. Investir selon le régime Pinel est un véritable placement. Il faut toujours prioriser la rentabilité de ce bien. Il est impératif de choisir un bien qui rapportera de l’argent. Le choix d’une zone éligible, par exemple est capital. Il faut bien savoir notamment que les  zones B2 et C sont exclues depuis le 1^er janvier 2018. En effet, il n’est surtout pas question d’un bien qui fait seulement plaisir.

C’est un bien destiné à une location. Attirer des locataires  est l’un des premiers objectifs. En effet, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de l’avantage fiscal, si le logement n’est pas loué. Il est donc nécessaire de faire des études de lieu approfondies sur certains éléments comme : l’attractivité de la ville, son développement, son potentiel professionnel, ses transports en commun, etc. Et aussi de bien prendre en compte au besoin local. Par exemple, dans un secteur où les locataires cherchent essentiellement des types T5 ou plus, il est inutile d’acheter un studio.

Dans le même esprit, il faut bien réfléchir sur le choix du loyer et du locataire. Le loyer potentiel ne doit pas être supérieur aux plafonds fixés par la loi. D’une part, un plafond de prix par m² pour le logement selon les zones, et d’autre part un plafond pour les revenus du locataire.

Enfin, il faut faire attention sur le choix des assureurs. Dans un achat d’un bien immobilier « en état futur d’achèvement », une assurance appelée « garantie financière d’achèvement (GFA) », qui assure l’achèvement de la construction, est obligatoire. Il existe deux types : la GFA intrinsèque, et la GFA extrinsèque. La première garantit la fin des travaux en fonction des fonds de l’opération immobilière qui sont collectés d’avance. Quant à la deuxième, il s’agit d’une assurance apportée par un tiers, comme une banque ou une compagnie d’assurances. Ce type d’assurance assure l’achèvement des travaux même si le promoteur immobilier fait faillite. Il est plus sage naturellement d’engager les assureurs de la  deuxième catégorie, au lieu de s’aventurer à celle d’intrinsèque.

Conclusion

La loi Pinel sera reconduite pour cette année 2018 pour une durée de quatre ans. Pratiquement, les avantages fiscaux restent les mêmes. Néanmoins, certaines conditions d’application et d’éligibilité relatives aux zones Pinel évoluent. Ainsi, les risques demeurent toujours et restent réels.