Présentation des différentes lois de défiscalisation immobilière

Dans la perspective de relancer et renforcer le marché de logement en France, le gouvernement a, depuis quelques années, mis en place plusieurs mesures de défiscalisation immobilière.  Certains sont encore en vigueur actuellement d’autres ont déjà disparu et ont été remplacé par d’autres dispositifs.  Il est d’acception commune qu’à côté de l’assurance-vie, l’immobilier est sans doute le placement le plus sûr et le plus intéressant grâce à ses mesures de défiscalisation immobilière. Quels sont alors les dispositifs qui sont encore en vigueur pour cette année 2018 ? Les réponses ci-après sont apportées afin de vous permettre de bien choisir votre mécanisme avant investissement.

La loi Pinel : investissez dans le neuf

La loi Pinel est un mécanisme qui permet à l’investisseur d’investir dans le neuf ou dans la vente en état de futur achèvement. Le but de cet investissement est de mettre ensuite la maison en location.  Sous certaines conditions, la loi est aussi valable pour les maisons anciennes si elle est  à rénover et si sa finalité est sa mise en location. La loi Pinel est destinée aux investisseurs qui ont un revenu locatif annuel entre de 2500 à 5000 €. Le montant de l’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 € ou 5500 € par an. Il est possible d’investir sur deux maisons tant que ce plafonnement est respecté. La défiscalisation à travers la loi Pinel, sous certaines conditions (zonage, performance énergétique, plafonnement des niches fiscales, plafonnement des ressources des locataires et des loyers…), offre aux investisseurs une réduction d’impôt de 21 % pour une mise en location de 12 ans, de 18% pour un engagement de 9 ans et enfin une réduction de 12% pour une mise en location de 6 ans. Ce dispositif offre également la possibilité de louer le bien sous la loi aux membres de la famille de l’investisseur. Il est également possible d’investir sur deux maisons tant que le plafonnement est accepté.  La loi Pinel d’outre mer existe également, les conditions précédentes sont les mêmes à détail près. La réduction d’impôt est entre 20 à 32%.

La loi Censi-Bouvard : investir dans les résidences de service

La loi Censi-Bouvard est un mécanisme de défiscalisation qui autorise l’investissement dans les maisons neuves. Ces dernières doivent toutefois être classées dans maisons dites de résidence (seniors, EHPAD, étudiante…). Le dispositif Bouvard permet de bénéficier un abattement de 11% du montant de l’acquisition répartie sur 9 ans. Il offre également la possibilité de récupérer le montant de la  TVA. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif,  les maisons de résidence doivent être mises à la location et elles doivent être considérées comme la résidence principale du locataire. Les maisons doivent être engagées pour la location pendant neuf ans. Les performances énergétiques doivent être respectées. Enfin, l’investissement ne doit pas dépasser la valeur de 300 000 € par an.

La loi Malraux : investir dans l’ancien

Cette loi, offre une réduction d’impôt de 22 à 30 %  du montant des travaux effectués dans l’année. La loi oblige alors l’investisseur à acquérir un bien ancien dans le but de le rénover et le destiner ensuite à la location. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, il faut que les biens se trouvent dans les « Secteurs Sauvegardés » et les zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager. L’investissement dans ce mécanisme ne doit pas dépasser 100 000 € par an. Ce délai peut être prolongé sur 4 ans. Le dispositif Malraux est intéressant du fait qu’il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Monuments historiques : investir dans les monuments

La loi Monuments historiques vise à défiscaliser les réparations et les restaurations des biens classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. La défiscalisation se matérialise par la déduction de 100% sur le revenu les charges de restauration et d’entretien, les intérêts d’emprunt  et les intérêts de travaux.  Le dispositif est destiné aux personnes dont le revenu locatif annuel est compris entre 10 à 20 000 €. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif toutefois il faut que l’investisseur s’engage à préserver le bien pendant 15 ans.

Le loueur non meublée professionnel

Les investisseurs éligibles à ce mécanisme sont les investisseurs qui n’entrent pas dans les loueurs en meublée professionnel. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que l’investisseur investisse dans des maisons meublées destinées à la location. Un bail commercial doit être conclu entre les deux parties. Le montant de l’investissement doit être compris entre 100 000 à 150 000 €. Le statut LMNP permet à l’investisseur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur le revenu locatif si la méthode de déclaration de revenu est sous le régime micro-Bic.

Déficit foncier

Le déficit foncier est destiné aux investisseurs soumis à un TMI de plus de 30%. Le déficit foncier concerne tous les biens soumis au revenu foncier. Le dispositif permet de déduire l’ensemble des charges liées aux travaux de rénovation d’un immeuble s’il est destiné à la location. Les réductions des charges se font sous deux manières à savoir la déduction des charges sur les revenus fonciers d’abord,  ensuite sur les revenus globaux de l’investisseur. Toutefois cette réduction dans l’année ne doit pas dépasser 10 700 € dans l’année. En cas d’excédent, les réductions peuvent faire l’objet d’un report pendant les 10 années suivantes.

La loi Girardin : Investir en outre-mer

La loi Girardin tient à soutenir les investissements dans les régions et départements d’outre-mer.  En ce sens, la loi est ouverte aux Français qui désirent investir en outre mer. La loi Girardin permet  d’économiser jusqu’à 26 % d’impôts, répartis sur cinq ans. Toutefois, il faut que le logement doit être loué nu et pendant une période d’au moins 6 ans. Il faut également que la maison soit la résidence principale du locataire. Les plafonds de loyers et le revenu du locataire doivent également être respectés.

Conclusion

Certes les régimes de défiscalisation immobilière sont de l’avantage du gouvernement afin de relancer l’économie. Toutefois il ne faut pas oublier que ces mécanismes offrent également des avantages non négligeables pour les investisseurs.  En effet, c’est un moyen de diversifier ses revenus, de créer son patrimoine et protéger sa famille.