Peut-on avoir recours à la défiscalisation immobilière sans apport pour réduire ses impôts ?

Trouver des échappatoires à l’imposition devient le grand souci de certains contribuables. Pourtant, il existe de nombreux dispositifs, qui sont à leur disposition pour réduire leurs impôts. Parmi eux, on cite souvent la défiscalisation immobilière, en particulier celle du locatif et sans rapport. Mais peut-on vraiment avoir recours à cette dernière pour réduire les impôts ?  

C’est quoi la défiscalisation  immobilière?

La défiscalisation, c’est tout simplement un moyen de réduire ses impôts. Elle est un ensemble de procédures qui consiste à alléger la charge fiscale. C’est un dispositif qui permet aux particuliers de diminuer, ou même d’exonérer, le montant de leurs impôts tout en restant dans la légalité. Tous types de réduction d’impôts, que ce soit les revenus moyens ou bien les grosses fiscalités, peuvent être pris en charge par les investissements. On a, au moins, deux façons de faire la réduction d’impôts, à savoir sur le moyen terme ou sur le long terme. Cela offre ainsi l’occasion d’adapter son investissement à ses dispositions. Car certains investissements sont aléatoires tandis que d’autres sont bénéfiques avec des bénéfices acceptables. L’adoption d’un mode de réduction adéquat permet de gagner des bénéfices considérables et offre, par la suite,  des réductions valables sur des années d’impôts. La défiscalisation offre alors le moyen de faire des projets intéressants, entre autres, dans l’immobilier. L’avantage d’être en mode de réduction d’impôts est de bénéficier d’un crédit immobilier sans devoir mettre en garantie un apport.

L’investissement peut être réalisé avec ou sans un apport personnel de l’investisseur. Dans l’immobilier, ce deuxième type d’investissement est privilégié par l’État Français. Dans la défiscalisation immobilière sans apport, l’investissement immobilier locatif avec un engagement de préférence à long terme (6 ans au plus) est très recommandé. Dans ce type de défiscalisation trois dispositifs majeurs existent : la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, et la loi Malraux.

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif fiscal permettant aux contribuables de bénéficier de fortes réductions d’impôts en déduisant sur ces dernières les travaux effectués sur un bien éligible à la loi. Dans ce régime un apport conséquent n’est pas automatiquement  nécessaire. Il est donc possible, et même préférable, d’investir dans un programme Malraux sans apport. La défiscalisation Malraux s’adresse aux contribuables qui investissent dans des appartements, destinés à la location et à la rénovation. Il s’agit des travaux de restauration complète de l’immeuble. La qualité du bâti doit être contrôlée  par un architecte des bâtiments de France.  En général, les opérations de la loi Malraux s’effectuent dans les centres-villes historiques et dans les zones protégées. Cela offre aux investisseurs une opportunité exceptionnelle de défiscalisation et une bonne sécurité à moyen et long terme.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard est également un dispositif qui autorise un investissement sans apport personnel de l’investisseur. Cette méthode de défiscalisation permet de réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur à hauteur de 11%. Cette réduction se calcule sur le prix de revient des logements. Le dispositif de Censi-Bouvard permet également de récupérer le TVA lors de l’achat du logement. Pour être éligible à la loi, le logement doit être des résidences de service (étudiante, EHPAD, seniors, d’affaire…). Il doit être mis à la location pour au moins 9 ans. L’acquisition doit également se faire sur une maison neuve ou en état de futur achèvement  qui doit être mis à la location meublée. L’investisseur doit également conclure un bail avec un gestionnaire pour l’exploitation du bien.

La loi Pinel

L’investisseur qui ne dispose pas de fonds avant l’investissement peut également recourir à la défiscalisation immobilière à travers la loi Pinel. En effet, la loi Pinel est éligible à l’investissement même sans apport personnel. Le dispositif Pinel est un mécanisme de défiscalisation portant sur une maison neuve ou en état de futur achèvement. Avec la loi Pinel, sous certaines conditions, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% selon la durée de mise en location.  Plus la durée de location est longue plus l’avantage fiscal est intéressant.

Où trouver l’argent pour financer le projet immobilier

Il est toujours rare de disposer des liquidités pour financer l’investissement immobilier locatif.  Le crédit est alors une alternative intéressante afin de financer le projet immobilier sans apport. Les institutions financières proposent diverses offres de remboursement selon le revenu et le patrimoine de l’investisseur.

• Le crédit amortissable est un financement qui permet à l’investisseur de rembourser simultanément le capital et les intérêts. Ce mode de financement est souvent réservé aux personnes qui investissent pour la première fois en investissement locatif. Le taux pour le crédit amortissable est bas. Avec ce type de financement, la mensualité renferme à la fois une partie du capital, une part de l’intérêt et l’assurance décès invalidité.
• Le crédit in fine est un financement qui permet de rembourser le capital à terme du contrat et les intérêts sont à payer chaque mois. Ce type de remboursement est autorisé pour les investisseurs qui touchent d’autres revenus fonciers mais qui veulent investir dans un nouveau projet de défiscalisation immobilière. Afin de garantir la solvabilité de l’emprunteur (la possibilité de rembourser le capital), les banques associent souvent le prêt à un placement (assurance-vie par exemple).

Pour une demande de financement auprès des institutions financières, l’apport personnel n’est souvent pas exigé même si l’argent sera destiné à investir pour réduire l’impôt. Toutefois, les banques, avant d’octroyer les fonds, analysent toujours la capacité d’endettement de l’investisseur. En principe, en investissant dans l’immobilier, le loyer mensuel ne couvre pas souvent la totalité de l’échéance mensuelle des prêts. Néanmoins avec les dispositifs de défiscalisation et ses conditions, l’État entend rassurer ces institutions financières. L’emprunt sous ces régimes devient alors plus facile. La somme de l’emprunt est également calculée en fonction de la durée de remboursement de l’investisseur. Il est à faire remarquer qu’une mensualité d’emprunt immobilier ne doit pas représenter plus du tiers des revenus mensuels de l’emprunter.

Conclusion

« S’enrichir avec l’argent des autres », cette phrase est valable dans la défiscalisation immobilière sans apport. En effet, comme il a été expliqué précédemment, même sans fonds propre, une personne peut investir dans la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Il est alors possible d’obtenir une réduction d’impôt et augmenter son revenu à travers cette réduction par la même occasion.