Le mécanisme du déficit foncier pour payer moins d’impôts

La défiscalisation est un atout majeur des investisseurs pour la réussite de leurs placements immobiliers. Tous les dispositifs fiscaux, comme le déficit foncier, ont été créés dans ce sens.  Mais pour que l’objectif du déficit foncier soit atteint, c’est-à-dire pour payer moins d’impôts, il est nécessaire de bien comprendre son mécanisme.

C’est quoi le déficit foncier ?

Le déficit foncier est, tout simplement, un régime fiscal permettant d’alléger les impôts des investisseurs. Il concerne les investissements dans les locaux d’habitation anciens, en vue d’y faire des travaux. Concrètement, avec le déficit foncier, l’achat d’un bien immobilier, destiné à la location, permet de déduire la totalité du montant des travaux sur les revenus fonciers à venir, ou existants.

Il est à noter que le déficit foncier, contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, est cumulable avec d’autres réductions d’impôts comme la loi Pinel ou Malraux. Et comme toutes lois sur la défiscalisation, les avantages vont de pair avec le respect de certaines conditions.

Les intérêts du déficit foncier

La loi sur le déficit foncier se trouve en dehors du plafonnement des niches fiscales. Cela donne aux investisseurs l’éventualité d’utiliser le plafond global pour profiter d’autres avantages fiscaux tels que les FIP, les aides à domicile, etc., à hauteur de 10 000 € et même 18 000 € pour les SOFICA et les investissements outre-mer comme la loi Girardin. Et aussi, comme on a dit précédemment, les investisseurs peuvent cumuler les réductions fiscales des autres lois de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier. Il est limité à 10 700 € par an. Si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, il est reportable sur les années d’impositions suivantes.

Le déficit foncier est, non seulement, un moyen idéal de défiscalisation pour les propriétaires immobiliers locatifs ayant des revenus fonciers importants, mais aussi une source de revalorisation patrimoniale par la rénovation de leurs biens immobiliers.

Les conditions et les charges liées au déficit foncier

Pour bénéficier du dispositif sur le déficit foncier, il faut que les logements soient destinés uniquement à usage d’habitation ou transformés pour remplir cette fonction. Il est aussi obligé de les louer pendant une durée minimale de 3 ans, et d’imposer les revenus locatifs en régime réel.

Quant aux charges, celles qui sont déductibles, dans le cadre du dispositif du déficit foncier, sont nombreuses. Entre autres, les charges qui sont liées :

• à l’exploitation du bien immobilier, tels que les frais d’agence immobilière, les primes d’assurance, les charges de copropriété et la taxe foncière, etc. ;
• aux intérêts d’emprunt ;
• aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration.

Pour cette dernière catégorie, le montant des travaux  n’est pas limité. Il  concerne les travaux pour maintenir, ou remettre le bien en état, ou qui apportent un équipement de confort supplémentaire.

Parmi ces charges, les services administratifs fiscaux font la différence entre les intérêts d’emprunt et les autres. Ainsi, ces derniers peuvent être soustraits des autres revenus du contribuable, mais le premier ne peut être déduit uniquement que sur les revenus fonciers.

Le mécanisme de la loi sur le déficit foncier

Le déficit foncier se procède d’une façon assez simple et astucieuse. Il permet, ainsi, aux investisseurs, d’optimiser leur rendement global dans le cadre d’un investissement locatif.

Tous les contribuables peuvent se trouver en situation de déficit foncier s’ils sont propriétaires d’un logement en location qu’ils ont acheté soit en leur nom, soit via une SCI à l’IR. C’est le cas, quand les charges qu’ils vont subir par cette location sont plus importantes que les loyers qu’ils vont recevoir. Autrement dit, si leurs recettes locatives ne couvrent pas les frais. En général, les propriétaires d’un bien immobilier locatif doivent s’acquitter d’un certain nombre de frais comme les frais des travaux de réparation, la taxe foncière, d’éventuel frais divers, etc. Ces frais sont déductibles des loyers mensuels qu’ils perçoivent. Il s’agit de déficit foncier lorsque les déductions sont supérieures aux loyers. Ainsi, la loi sur le déficit foncier donne, à tous les propriétaires de biens immobiliers locatifs, à usage d’habitation, la possibilité de réduire leurs assiettes de revenus fonciers imposables.

Le déficit foncier peut se calculer, entre autres, en trois étapes. Dans un premier temps, il faut déterminer le total des revenus immobiliers bruts, des intérêts d’emprunt et des autres charges. Deuxièmement, il s’agit de déduire les charges qui résultent des intérêts d’emprunt et du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes. Et, enfin, imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d’emprunt. Si le résultat foncier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. L’éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Par exemple, un propriétaire a perçu en 2017 les revenus de deux biens. Son revenu foncier est déterminé comme suit :

	Bien 1	Bien 2	Total
Revenus bruts	4 000 €	9 000 €	13 000 €
Autres charges	14 500 €	3 000 €	17 500 €
Intérêts d’emprunt	6 000 €	0	6 000 €
Bénéfices et déficits	− 16 500 €	6 000 €	−10 500 €

• Première étape : ses revenus bruts atteignent : 4 000 + 9 000  = 13 000 €.
• Deuxième étape : ses intérêts d’emprunt se montent à 6 000 €. Son revenu net des intérêts d’emprunt s’élève donc à : 13 000 – 6 000  = 7 000 €. Il s’agit d’un résultat positif. Il n’y a en conséquence pas de déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.
• Troisième étape : on déduit maintenant les autres charges supportées par le contribuable de ce revenu net d’intérêts d’emprunt : 6000  – 16 500  = -10 500 €. Ce déficit de 10 500 € est imputable sur le revenu global du contribuable en totalité car inférieur à la limite de 10 700 euros.

Conclusion

Pour conclure il est important de souligner d’abord que plus la tranche d’imposition du propriétaire n’est élevée, plus l’intérêt fiscal n’est intéressant. Ensuite, quand il y a déficit foncier, il est automatiquement déduit du revenu foncier ou global. Le déficit est déductible du revenu foncier, pendant les dix années lorsqu’il s’agit des frais financiers liés aux intérêts d’emprunts. Il est imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par année, lorsqu’il est dû aux frais liés à l’exploitation et aux travaux. Au-delà de 10 700 €, le surplus est imputé sur les revenus fonciers suivants. Ce n’est pas si compliqué que cela.