La loi Pinel est-elle plus avantageuse que la loi Duflot ou Scellier ?

Dans la perspective de relancer le marché de l’immobilier et promouvoir l’investissement locatif en France, les dispositifs de défiscalisation se sont succédé depuis quelques années. Ainsi fut votée la loi Scellier en 2010, celle de Duflot en 2013 et récemment en 2015,  la loi Pinel. Depuis, c’est la loi en vigueur.  Au regard des expériences vécues, les deux premières lois ont eu leurs avantages et inconvénients. Mais est-ce que la loi Pinel a su remédier aux problèmes rencontrés pendant la mise en œuvre des deux premières lois ? Est-elle plus avantageuse que ses prédécesseurs ?

Pourquoi un dispositif de défiscalisation pour l’immobilier ?

Que ce soit pour la loi Scellier, Duflot ou Pinel, la défiscalisation a toujours été faite dans le but d’aider les investisseurs et les particuliers à investir dans l’immobilier neuf. Ledit logement doit être ensuite destiné à la location. En contrepartie de cet investissement, l’État accorde une réduction d’impôt sur le revenu à ces derniers. L’objectif étant d’abord d’inciter les particuliers et les sociétés immobilières à investir dans l’immobilier locatif. Il s’agit ensuite de permettre aux particuliers à revenu moyen de bénéficier d’une maison neuve car les loyers sont raisonnables et contrôlés. Enfin, les dispositifs de défiscalisation contribuent à réduire les constructions dans les zones peu demandées et inciter, au contraire, les constructions dans les zones ou la demande en logement est forte. En bref, c’est un concept qui vise à lutter contre la crise du logement.

Les conditions d’application des dispositifs de défiscalisation

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts pas ces lois, il faut respecter certaines conditions. Ces exigences sont pour la plupart les mêmes pour la loi Scellier, Duflot et Pinel. Il faut tout d’abord que l’investissement se porte sur une maison neuve ou sur une maison en état futur achèvement (VEFA). Cette dernière doit être ensuite destinée à la location pendant une durée déterminée. Pour que la maison puisse bénéficier des avantages fiscaux il faut également que la maison soit la résidence principale du locataire. Elle doit être louée non meublée (location nue). L’acquisition doit pareillement se porter sur un logement qui doit répondre à certaines  performances énergétiques. Ainsi, le logement doit être conforme au label RT 2012 ou au label BBC 2005. Outre ces conditions, il faut en plus que la construction ou l’acquisition soit faite dans les zones définies par les lois. Les ressources des locataires et le montant du loyer ne doivent pas dépasser les plafonds légaux. Enfin, le calcul des avantages fiscal de la loi Scellier, Duflot et Pinel doit être faits en tenant compte du plafonnement des niches fiscales qui est de 10000 € par an.

Les particularités de la loi Pinel

Les trois lois se différencient toutefois légèrement. Par rapport aux deux premières lois, la loi appliquée actuellement à savoir la loi Pinel présente quelques avantages.

            Une période de mise en location prolongée

La loi Pinel offre aux investisseurs et aux particuliers une durée d’engagement plus longue par rapport à la loi Scellier et Duflot. Avec ces dernières, l’engagement à la location est de 9 ans. Avec la loi Pinel, à côté de cet engagement de 9 ans, l’investisseur peut aussi conclure un engagement de location sur 6 et 12 ans.

Une réduction d’impôt plus avantageuse

La location d’engagement plus longue permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% contrairement à la loi Duflot et Scellier qui n’a atteint que 18%. Il faut comprendre qu’avec la loi Pinel, une durée de location correspond à une diminution d’impôt déterminée. Ainsi, pour une durée de location de 6 ans, la réduction est de 12%, pour une durée de location de 9 ans, la réduction correspond à 18 %, enfin, pour une durée de location de 12 ans, l’avantage fiscal est de 21 %. La mise en œuvre de la loi Pinel permet alors d’économiser jusqu’à 63 000 € pour un bien de 300 000 € (valeur maximale estimée du logement pour pouvoir bénéficier de la loi Pinel) et une durée d’engagement s’étalant sur 12 ans.

            La possibilité de louer aux membres de la Famille

Cette condition est une nouveauté apportée par la loi Pinel. Désormais, il est permis au propriétaire de louer son bien à ses ascendants ou descendant. Il faut toutefois que ce membre de la famille soit hors du foyer fiscal. Cette possibilité n’était pas autorisée par la loi Scellier Duflot.

Les autres spécificités de la loi Pinel

La loi Pinel est un investissement qui présente une opportunité d’acheter sans apport. Avec Pinel et Duflot le nombre d’acquisition par an est de deux contre un avec Scellier. Toutefois, la valeur des deux acquisitions ne doit dépasser 300 000 € par an. Contrairement à la loi Scellier et Duflot où le plafonnement légaux n’était pas important et dégressif selon la zone, le dispositif Pinel offre un plafonnement fixe de 5500 m² peu importe la zone de construction. Cette condition impacte beaucoup sur la rentabilité.

Les avantages de la loi Pinel

Investir dans l’immobilier locatif sous la loi Pinel présente des avantages financiers à ne pas négliger. Le premier est bien sûr la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu tout en investissant. C’est également un moyen efficace de se constituer un patrimoine immobilier car, à long terme, l’investissement locatif permet de devenir propriétaire. C’est également une alternative de choix afin de bien préparer sa retraite. Les loyers perçus chaque mois constituent une rente fiable pour une retraite assurée. Enfin, l’investissement immobilier locatif est source de revenu complémentaire pour l’investisseur ou le propriétaire durant toute la période d’engagement de la location.

Conclusion

La loi Pinel a été reconduite pour quatre ans.  Depuis sa mise en vigueur, elle a séduit bon nombre d’investisseur et de particulier bailleur. Par rapport à la loi Scellier et Duflot, la loi Pinel est surement la plus attractive. Pour réussir au maximum l’investissement, il est toujours conseillé de faire appel à un courtier en gestion de patrimoine.