La loi Censi-Bouvard, nos conseils pour réussir son investissement

La loi Censi-Bouvard est prolongée jusqu’à la fin de l’année 2018. Depuis son entrée en vigueur, ce dispositif ne cesse d’attirer l’attention des investisseurs ou des propriétaires particuliers.  Pour ceux qui ont opté de se lancer dans l’investissement locatif à travers le dispositif Censi-Bouvard, ci-après des conseils avisés pour bien réussir son investissement.

À quoi consiste la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation qui permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un avantage fiscal non négligeable. Le dispositif est réservé aux contribuables Français (personnes physiques et personnes morales).

            Les biens concernés

La loi s’applique sur les maisons de service. Il existe quatre types de résidence de service :

• les résidences étudiantes
• les résidences de tourisme classées : ce sont des maisons destinées à accueillir des vacanciers pour un séjour de quelques jours ou de quelques semaines.
• les résidences d’affaires : ce sont des résidences où les résidents ne s’y séjournent pas plus de trois nuits. Comme son nom l’indique, ils sont réservés aux hommes d’affaires.
• les résidences seniors ou de santé publique : ce sont des maisons à vocation sociales. Elles sont destinées à l’accueil des personnes âgées ou des handicapés.

Pour pouvoir bénéficier de cette appellation de résidence de service, ces maisons doivent fournir quatre prestations à savoir un service d’accueil, un service de nettoyage, la possibilité de fournir le petit déjeuné et le linge de maison.

            Les conditions de défiscalisation

À côté des conditions citées précédemment, l’investissement doit également se porter sur une maison :

• neuve ou en état de futur achèvement (VEFA) ;
• réhabilitée à condition que la maison ait été achevée en moins de quinze ans;
• destinée à la location pendant 9 ans au minimum ;
• meublée pour la location ;
• à titre de résidence principale du locataire ;
• Respectant les normes d’un bâtiment à basse consommation ;
• qui ne doit pas être la résidence principale de l’investisseur ni du membre de sa famille ;
• mise en location dans les 12 mois après l’achèvement de la maison.

Les principes de la défiscalisation sous la loi Censi-Bouvard ?

Le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% et de la possibilité de récupérer la totalité du TVA au moment de l’acquisition du bien.

La réduction de l’impôt  de 11%  s’étale sur 9 ans. Elle se porte sur le prix d’acquisition du bien.  L’investissement est soumis au plafonnement de 300 000 €. Le dispositif peut donc faire gagner un abaissement d’impôt allant jusqu’à 33 000 € soit 3666 € par an pendant toute la durée de l’engagement.

La totalité de la TVA (20%) peut également être récupérée sous certaines conditions. il faut que les loyers perçus soient soumis à une TVA, il faut également que l’investisseur respecte un statut de loueur en meublé non professionnel. Le remboursement de la TVA est perçu sous trois à six mois après la mise en exploitation de la résidence de service. Pour une acquisition de 300 000 €, le montant de la TVA récupéré est de 49 163 € (20%). Le montant du bien est alors réduit à 250 839 €.

Le dispositif Censi-Bouvard est également cumulable avec le statut de loueur en meublé non professionnel. Ce cumul permet à l’investisseur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% des revenus locatifs. Les revenus locatifs doivent être toutefois imposés selon le régime micro-bénéfices industriels et commerciaux.

D’autres points sont aussi à préciser pour la mise en œuvre du dispositif. D’abord, il est impossible d’amortir un bien sous le régime de la loi Censi-Bouvard. La réduction doit être soumise au plafonnement des niches fiscales qui est de 10 000 €.

Les avantages du dispositif

Les avantages du dispositif sont nombreux. D’abord c’est un revenu stable et régulier. C’est le contrat de bail commercial garanti par la mise en œuvre de la loi qui conduit à cette stabilité. C’est également un investissement sans apport. Il est possible de recourir au financement des institutions financières pour son investissement. L’intérêt du dispositif réside également dans le fait que c’est un investissement sans contrainte. La loi n’est pas limitée par un zonage. De plus, il n’y a pas de plafonnement de loyer ni de plafonnement du revenu des locataires. Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation la loi Bouvard autorise l’acquisition de plusieurs logements pour un an.  Il est à  noter que la loi Censi-bouvard n’est pas cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation.

Nos conseils pour réussir son investissement sous le dispositif Censi-Bouvard

Les réductions d’impôt ne suffisent pourtant pas pour un investissement locatif réussi. Plusieurs paramètres doivent être pris en compte pour le succès des investissements locatifs sous la loi Censi-Bouvard.

Bien choisir l’emplacement de la résidence

L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement c’est toujours une des clés d’un investissement immobilier réussi. Selon la vocation de la résidence de service, il faut choisir le secteur adéquat. Ainsi, une résidence étudiant par exemple doit se trouver près des universités et des autres commodités (arrêt de bus, métro…), une maison touristique doit aussi par exemple se trouver près des mers et des zones touristiques.

Éviter les précipitations

Comme il a été dit précédemment, la loi Censi-Bouvard n’est pas compatible avec les autres dispositifs de défiscalisation immobilière. Il faut dès lors prendre le temps de comparer les différents programmes immobiliers adaptés à son objectif et à son budget.

Se renseigner sur le marché immobilier de la zone à investir

Il faut comprendre qu’il existe des zones favorables à l’immobilier locatif. Dans ces zones, la demande en location est forte. La zone choisie doit donc être en corrélation avec le projet d’investissement envisagé.

Choisir un projet adapté à son budget

Le budget disponible est aussi un élément nécessaire qui conduit au succès de l’investissement sous Censi-Bouvard.

Exiger l’intervention d’un professionnel en gestion de patrimoine

L’investissement locatif n’est pas un projet hasardeux. Afin d’éviter de tomber dans les pièges des dispositifs de défiscalisation immobilière, il est toujours conseiller de faire appel à un professionnel de gestion de patrimoine.