La défiscalisation dans les EHPAD, comment ça marche ?

Defiscalisation dans le ehpad

La défiscalisation portant sur l’investissement dans les établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes (EHPAD) est possible et avantageuse. Elle peut être faite à travers la loi Censi-Bouvard ou encore par le statut des loueurs meublés non professionnel. Cet investissement présente donc divers alternatives afin d’économiser de l’argent tout en faisant un placement. Zoom sur les méthodes à adopter pour bénéficier de ces économies.

Les conditions d’investissent en EHPAD

La mise en œuvre de la défiscalisation à travers l’investissement dans les EHPAD doit répondre à certaines conditions. D’abord, bien évidemment, il faut que l’achat se porte sur un immeuble ou une maison de service destinée à l’accueil et les soins des personnes âgées dépendantes. Ladite maison doit être apte à fournir des services de soins, de restauration,…pour ses occupants. L’acquéreur toutefois ne doit pas gérer lui-même le centre, il doit léguer la gestion à un gestionnaire. Ce dernier a pour attribution de sous-louer l’établissement à ses occupants et de remettre le loyer (mensuel) convenu dans le bail à l’investisseur. Un bail commercial conclu entre l’investisseur et le gestionnaire est donc nécessaire pour un investissement dans un EHPAD. Le bail est actuellement d’une durée de onze ans reconductible. Outre ces conditions, il faut également que le logement objet de l’investissement soit neuf ou en état de futur achèvement. Une réhabilitation peut toutefois bénéficier des avantages de l’investissement en EHPAD à condition que l’investissement se porte sur une maison achevée depuis au moins de 15 ans. Il faut encore que les conditions sur la location de la maison soient observées. Ainsi, l’immeuble objet d’investissement doit être mis à la location meublée, mais pas à titre professionnel. La location doit se faire sous douze mois après l’achèvement du bien et la durée minimum de la mise en location est de neuf ans. Toujours dans les mêmes objectifs, la maison doit être considérée comme étant la résidence principale des résidents. Enfin, les avantages fiscaux accordés à l’investissement doivent être inférieurs auplafonnement des niches fiscales qui est de 10 000 € par an.

L’investissement en EHPAD et la loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt sur le revenu de 11% pour tous contribuables Français désirant investir dans les EHPAD. La réduction s’étale sur 9 ans et l’investissement est plafonné à 300 000 € par an. Le calcul de la réduction est fait sur le prix d’acquisition du bien.  Ainsi, pour un investissement de 120 000 €, avec un abaissement d’impôt de 11 %,  la réduction d’impôt est de 13 200 € étalés sur 9 ans soit  1466 € par an.

L’investissement en EHPAD et le statut des loueurs meublés non professionnel

Le statut des loueurs meublés non professionnel place l’investissement en EHPAD sous le régime du micro- BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime octroie un abattement de 50 % sur les loyers encaissés par l’investisseur. Le TVA sur les loyers est de 5,5% pour cette année 2018. En pratique, pour un investissement de 120 000 € et un revenu locatif annuel de 9000 € hors taxe, on déduit le TVA de 5,5 % soit  8 950 € de revenu locatif annuel restant. Ce revenu est ensuite soumis à l’abattement de 50 % autorisé par l’investissement locatif en EPHAD. L’investisseur n’ajoutera donc que la somme de 4475 (8950 € * 50 %) à sa déclaration de revenus.

L’investissement en EHPAD et la récupération de la TVA

Un des intérêts du placement dans un EHPAD est le fait de pouvoir bénéficier d’une récupération sur le prix d’acquisition du TVA de 20 %. La récupération se fait sous trois à six mois après l’achat du logement ou l’achèvement des rénovations. Ainsi, pour un investissement de 120 000 €, l’abattement de la TVA de 20% réduit l’achat de la maison à 117 600 €. Après une réduction d’impôt de 11 % sous Bouvard, la somme finale d’acquisition de la maison est de 104 664 € (117 600 € x 11 %).

Nos avis concernant l’investissement

Comme on le dit souvent, l’incitation fiscale ne suffit pas pour se lancer dans un investissement locatif immobilier. Avant tout investissement il faut prendre en considération certains points. Premièrement, il faut avoir le temps pour analyser la qualité et la fiabilité du gestionnaire. Cette étape est importante car ce dernier est le partenaire avec qui l’investisseur va s’entendre pendant quelques années. En effet, c’est lui qui va être le garant du respecter du contrat de bail pendant neuf ans et assurer la remise du loyer à l’investisseur. Avoir un bon gestionnaire est alors un gage d’un retour sur investissement assuré.

Deuxièmement, pour réussir son investissement, l’investisseur doit aussi bien définir à l’avance les termes du contrat de bail. Cette étape consiste à déterminer exactement les attributions de chacun (investisseur, gestionnaire) afin de pouvoir bien calculer les rendements. Les questions qu’il faut souvent répondre s’agitent autour de la personne qui supportera les charges et les réparations.

Comme tout investissement immobilier, il faut toujours tenir compte de l’emplacement du bien. Même si le prix est souvent plus élevé dans les quartiers privilégiés pour la location, il faut toujours tenir compte du rapport qualité-prix et de la rentabilité. Un immeuble accessible, pas très loin (afin de permettre aux enfants et à la famille de visiter ses parents dans la résidence) proche des commodités sera toujours plus rentable même si l’investissement est plus conséquent. En bref, il est à chaque fois conseillé de faire une étude de marché avant tout investissement.

Toujours dans la même optique, l’investisseur doit enfin prendre conscience que le placement dans un EHPAD est risqué. En effet, il peut être soumis aux accidents de parcours et à la baisse de revenus. Une situation pouvant avoir un impact sur la baisse d’imposition de l’investisseur.

Conclusion

L’investissement en EPHAD est rentable car actuellement il existe une forte croissance des nombres des personnes âgées qui nécessite des soins et des assistances particulières. De plus, le nombre de ces genres de résidence est actuellement limité d’où une forte demande que l’on peut très bien exploitée.