Doit-on privilégier un investissement Pinel en Neuf, Ancien, ou en SCPI ?

Lorsque l’on parle de la loi Pinel, on se tourne souvent vers l’achat d’une maison neuve. À côté de cette alternative toutefois, le dispositif autorise également une défiscalisation via l’investissement dans une maison ancienne destinée à la location ou l’investissement en souscrivant en SCPI (Société Civile en Placement immobilier). Ces deux placements étant moins connus du grand public. Quelles différences y a-t-il alors entre ces trois méthodes de défiscalisation ? Quel investissement est conseillé pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif ?

La loi Pinel : l’investissement dans le neuf

L’investissement dans le neuf est source d’une large réduction de l’impôt sur le revenu lorsqu’il est soumis au régime de la loi Pinel. En effet, il permet d’économiser jusqu’à 63 000 € sur un engagement de 12 ans. La réduction est comprise entre 12 à 21%.  Toutefois, pour être éligible  au dispositif Pinel, la maison doit répondre à certaines exigences. En somme, la maison source de la réduction d’impôt doit :

• être une maison neuve ou en état de futur achèvement ;
• être destiner à la location pour une durée déterminée par la loi à savoir 6, 9 ou 12 ans ;
• se situer dans des zones déterminées. Ces zones sont entre autres la zone A, A bis et B1 ;
• respecter les conditions des performances énergétiques ;
• être la résidence principale du locataire ;
• être mis à la location 12 mois après l’achèvement des travaux de construction ou de l’achat du bien ;
• mis à la location non meublée.

L’avantage immédiat du dispositif est qu’il permet de devenir propriétaire d’un bien neuf. C’est également un dispositif qui permet d’investir dans plusieurs logements. Toutefois il ne faut pas dépasser le montant maximal de l’investissement à hauteur de 300 000 €/ an ou 5500 €/m². Il faut pareillement respecter le plafonnement des niches fiscales qui est de 10 000 €. Outre cet avantage fiscal alléchant, le dispositif est assez rentable. Il offre un rendement moyen entre 3,5 et 5 %. D’autres investisseurs témoignent même des rendements plus élevés allant jusqu’à 7%.

Néanmoins, l’investissement dans le neuf n’est pas sans risque. D’abord, il faut être conscient que  la réduction d’impôt ne prend effet qu’à la livraison du logement. C’est aussi un investissement qui nécessite le déboursement d’un capital élevé. Or, l’emplacement des constructions se trouve parfois en périphérique. Trouver des locataires sous 12 mois est alors un peu difficile. Le turn-over des  locataires est aussi plus fréquent. L’investissement dans le neuf doit également tenir compte du caractère des maisons à investir pour être rentable. Près des universités par exemple, les studios sont plus appropriés. Dans les quartiers résidentiels par contre, les résidences pour une famille sont à privilégier.

La loi Pinel : l’investissement dans l’ancien

Investir dans l’ancien c’est investir dans un patrimoine prestigieux. Comme l’investissement dans les SCPI, l’investissement sous Pinel des maisons anciennes réhabilitées n’est pas vraiment connu de la majorité des Français. L’investissement dans l’ancien consiste à acheter une maison ancienne qui ne respecte pas la décence (les conditions de décence sont fixées selon quinze critères). Après d’une maison habitable dans la perspective de la rénover et de la mettre en location ensuite. En d’autres termes, pour que la rénovation d’une maison ancienne soit acceptée par Pinel, il faut, qu’à l’acquisition, la maison soit inhabitable la rénovation, tous les critères de décence et de performance énergétique doivent être respectés sous l’évaluation d’un expert indépendant.

L’avantage fiscal et les autres conditions de mise en œuvre de la loi Pinel sont le même que celui dans l’investissement dans le neuf.  La seule différence réside dans le fait que la réduction d’impôt est perçue dès la première année des travaux de restauration. L’avantage d’investir dans l’ancien est aussi la possibilité de cumuler le dispositif de la loi Pinel avec une réduction sous le régime du déficit foncier. Outre tous ses avantages, des atouts liés à la maison elle-même incite à investir dans l’immobilier ancien. En effet, une maison ancienne procure à son propriétaire une maison presque neuve dans des quartiers où la demande locative est forte (centre ville, quartier sauvegardée…). Les loyers sont alors plus conséquents. Les maisons anciennes sont aussi moins chères. Elles s’achètent à moins de 30 à 40% qu’une maison neuve. En outre, la rénovation de la maison prend moins de temps que la construction d’une maison neuve. Ceci permet de profiter rapidement des revenus issus de cet investissement. Enfin, comme l’emplacement de la maison est intéressant, la plus value à la revente est importante.

La loi Pinel : l’investissement dans les SCPI

L’investissement dans les Sociétés Civiles de placement immobilier (SCPI) consiste à acheter des parts dans ses sociétés civiles. En contrepartie, le souscripteur perçoit un revenu trimestriel, mais l’engagement doit être effectué sous 15 ans minimum. Une fois encore, les critères à respecter pour profiter de la défiscalisation sous la loi Pinel sont sensiblement les mêmes que celui dans l’investissement dans le neuf ou dans l’ancien à la seule différence près que les biens doivent être destinés à l’usage commercial (bureaux, entrepôts, à destination des entreprises…).

Le rendement dans les SCPI est en moyenne de 4%. L’atout de ce placement est double. Il permet de recevoir un rendement régulier et sûr sans pour autant se soucier dans la gestion locative. Cette dernière est de la responsabilité de la société de placement. Ensuite, la somme pour la souscription à ses parts est moindre par rapport aux autres procédés. Ses parts s’achètent sous quelques milliers d’euros seulement. Il faut toutefois bien choisir son partenaire pour le placement avant tout investissement car c’est un placement à long terme. Il est également à faire remarquer que la plus value à la revente est assez faible par rapport aux deux autres procédés susmentionnés vue que les gérants de ces fonds investissent sur plusieurs logements.

Conclusion

L’investissement via loi Pinel est un investissement à long terme. Aucune méthode n’est réellement  à privilégier. Le choix du procédé dépend essentiellement des objectifs et du budget de l’investisseur. Le but est de gagner de l’argent en payant moins d’impôts tout en faisant un investissement dans la perspective de se constituer un patrimoine et préparer un avenir meilleur.