Comprendre la loi Malraux en cinq points

La loi Malraux fait partie des nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Elle offre divers avantages considérables permettant à l’investisseur ou au propriétaire particulier d’économiser jusqu’à 120 000 € pour l’achat d’un immeuble ancien à rénover destiné à la location. Tous savoir sur la défiscalisation Malraux, tel est l’objet du présent article.

Les raisons de la mise en place du dispositif

La loi Malraux est un procédé instauré en 1962 par le ministre d’État des affaires culturelles de l’époque en la personne de Monsieur André Malraux. Cette loi vise à préserver et à protéger les patrimoines des quartiers historiques des villes de France. Pour ce faire, la loi encourage l’investissement dans la restauration immobilière et les travaux effectués dans les maisons historiques. En contrepartie, les investisseurs bénéficient des avantages fiscaux considérables. Depuis sa mise en vigueur, l’objectif de la loi est encore le même jusqu’à présent. Actuellement, cette incitation fiscale se concrétise sous forme de réduction d’impôt sur la durée des travaux  contrairement à une déduction de revenu sur le montant des sommes décaissées dans l’ancien régime.

Les conditions de mise en œuvre du principe

La défiscalisation Malraux est ouverte à Tous les contribuables Français. Le point essentiel qu’il faut retenir c’est que ce sont les travaux effectués qui ouvrent droit à la réduction des impôts. En ce sens, ces travaux pour être éligible au dispositif doivent répondre à certaines exigences.

            Les travaux concernés

Les travaux visent obligatoirement les travaux de rénovation ou de restauration. Les travaux doivent se porter sur l’ensemble du bâtiment tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Enfin, pour pouvoir bénéficier de ce dispositif il faut que la réalisation des travaux ne se fasse pas au-delà d’un délai de quatre ans.

            Les zones acceptées pour l’investissement

La loi Malraux concerne 100 villes environ. Les immeubles objets de rénovation doivent se situer soit dans un secteur sauvegardé soit dans une zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager.  On entend par secteur sauvegardé une zone qui présente un caractère historique et esthétique. Ces zones renferment entre autres les quartiers anciens dégradés, les sites patrimoniaux remarquables ou encore les quartiers conventionnés « Nouveaux Programme National de Renouvellement Urbain ». Les zones de protection du patrimoine architecturale urbain ou paysager sont par contre les zones renfermant des paysages et/ou des monuments historiques hautement protégés. Le but est de valoriser la zone et de maintenir son image.

            Les biens touchés

Les immeubles concernés doivent être situés dans les zones susmentionnées. Outre cette condition, il faut également que le local à rénover et à restaurer soit une maison ancienne ou déclaré d’utilité publique.

Les conditions à respecter pour que la loi s’applique

Pour l’effectivité de la loi et obtenir les avantages fiscaux liés au dispositif, des conditions attachées à la location et à l’investissement doivent être respectées. Ces exigences sont les suivantes :

• l’immeuble restauré ou rénové doit être mis à la location pour une durée minimum de neuf ans ;
• l’immeuble doit être la résidence principale du locataire ;
• la location doit se faire non meublée ;
• la location doit être effective dans les douze mois qui suivent la fin des travaux de la rénovation ou de la restauration ;
• l’investissement ne doit pas dépasser 100 000 € par an ;
• la rénovation ou la restauration doit être suivie et validée par un architecte du bâtiment en France ;
• La rénovation ou la restauration doit faire l’objet d’une demande d’autorisation spéciale auprès du préfet.

Le mécanisme de l’avantage fiscal offert par la loi

Comme il a été dit précédemment, la défiscalisation Malraux offre une réduction d’impôt sur la durée des travaux. Cette réduction se présente sous deux formes. Premièrement, elle est de 30% pour les immeubles qui se trouvent des les secteurs sauvegardés. Elle est de 22% par contre pour les immeubles sis dans les zones dits de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager. En d’autres termes, la réduction maximale de l’impôt, pour quatre ans est de 120 000 € dans les secteurs sauvegardés et 88 000 € dans le secteur de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

En pratique, pour un achat et une rénovation d’une maison ancienne en secteur sauvegardé avec une valeur de 150 000 € dont les travaux s’étalent sur deux ans, la réduction d’impôt chaque année pendant ces deux années est de 15 000 € par an. L’avantage du dispositif réside également dans le fait que le dispositif ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales comme dans les autres méthodes d’incitation fiscales. De plus, les investisseurs n’ont aucune contrainte locative. L’investisseur est libre de fixer le loyer et les locataires n’ont pas besoin de produire des pièces justificatives de leurs revenus.

Les bons conseils pour réussir l’investissement sous Malraux

Comme pour les autres incitations fiscales immobilières, les maisons objets des investissements doivent être biens placées. L’emplacement est très important car il garantit le retour sur investissement. Pour ce faire, il faut d’abord prendre en considération le marché immobilier de la zone à investir avant tout engagement.  Il faut également comprendre que la renovation sous la loi Malraux se porte sur des biens de grande valeur. La location de ces biens est alors limitée à une catégorie de personnes. L’investissement doit donc répondre aux « standing » demandés par ces personnes. Pour un rendement  rapide et efficace il est alors important d’investir dans des immeubles ayant accès aux différentes commodités (écoles, commerces, transport…). Les maisons, même ancienne, nécessitent aussi d’avoir un certain confort. Il est aussi à noter que le dispositif a un caractère un peu complexe. Dans l’optique de générer les meilleurs profits issus de la loi, il est conseillé de demander l’aide d’un professionnel.

Conclusion

La loi sur la défiscalisation immobilière sous la loi Malraux est un dispositif qui permet de faire un investissement dans la pierre. Avec des incitations fiscales à ne pas négliger, le dispositif est un très bon moyen pour se constituer un patrimoine et préparer son avenir.