La loi Girardin Immobilier : se renseigner sur les principes

Au-delà des autres dispositifs de défiscalisation immobilière, une autre loi est également à la disposition des investisseurs ou contribuables investisseurs afin de permettre la réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif. À quoi consiste alors cette loi et comment peut-on bénéficier des avantages fiscaux issus de ce dispositif ?

Présentation de la loi

La loi Girardin immobilier a été investie depuis 2003 sous la loi 2003-660 portant programme pour l’Outre-mer. Elle est ouverte à tous contribuables Français qui désirent investir dans l’immobilier locatif dans les collectivités et les départements d’Outre-mer. Les logements sous cette loi doivent revêtir le caractère de logement sociaux. En contrepartie de cet investissement, l’Etat accorde une réduction d’impôt sur le revenu au propriétaire investisseur et une réduction de l’impôt sur les sociétés pour les entreprises investisseuses. L’investissement se porte soit sur l’acquisition d’une maison neuve, soit sur une rénovation (d’une maison de plus de 20 ans). L’investissement peut également être fait à travers un placement sur le capital d’une société ayant pour vocation le bâtiment, l’hôtellerie, l’industrie, le tourisme, le transport…

Les zones concernées

A partir de cette année 2018, la loi s’applique aux départements d’Outre-mer à savoir la Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Saint-Martin et en Mayotte. La loi est prolongée jusqu’en 2020 dans ces zones susmentionnées. Elle est également valable dans les collectivités d’outre-mer soit en Saint-Pierre et Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, Saint-Barthélemy et les îles Wallis et Futuna. Pour ces derniers, la défiscalisation est prolongée jusqu’en 2025.

Type de défiscalisation sociale sous Girardin

Le dispositif de défiscalisation Girardin se présente sous deux formes : elle peut être libre ou intermédiaire. La loi est dite libre lorsque le locataire n’est pas soumis à des conditions de plafonnement de loyer. Il peut dans ce cas choisir son locataire (peu importe la personne, du moment qu’il respecte les conditions d’éligibilité) et il peut louer son bien à n’importe quel prix. La loi est par contre dite intermédiaire lorsque le bien porté à la location est sujet à un plafonnement de loyer et à la limitation des revenus des locataires.

Les exigences du dispositif

Pour pouvoir bénéficier du dispositif sous Girardin, l’investisseur doit répondre à certaines conditions. À côté des conditions de zonage, les maisons objet d’investissement doivent être des logements sociaux neufs ou en état de futur achèvement. Ces logements doivent respecter les conditions sur les performances énergétiques. Ils doivent être la résidence principale du locataire. Pour être éligible sous le dispositif, il faut également que la maison soit mise à la location au plus tard six mois après son achèvement.  La location doit se porter sur une maison vide (non meublé). Selon la forme choisie, l’engagement pour la mise en location est de cinq ans pour le secteur libre. Il est par contre six ans pour l’investissement intermédiaire. Pour être valable il faut également que l’investissement se porte sur une surface habitable comprise entre 50 à 150 m² selon le nombre de personnes.

Les avantages fiscaux accordés par le dispositif

L’avantage principal de la défiscalisation Girardin est sans aucun doute la réduction d’impôt sur le revenu de l’investisseur. Elle s’applique sur le montant global de l’investissement. Actuellement, cette réduction varie entre 25% jusqu’à 50 % s’étalant sur 10 ans selon le cas. La location libre ouvre par exemple à un abaissement de 30% s’étalant sur cinq ans. La location intermédiaire ouvre aussi par exemple à une réduction d’impôt de 38% s’étalant sur 6ans. Ou encore, le respect des performances énergétiques exigées fait gagner à l’investisseur un abattement de 3% en sus de son régime. Cette réduction peut être acquise dès la première année qui suit l’investissement. L’investisseur n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Les plafonnements sous Girardin en 2018

Comme il a été dit précédemment, l’engagement en location intermédiaire est soumis à des plafonnements d’investissement, des ressources des locataires et des plafonnements des loyers. Concernant l’investissement, ce dernier ne doit pas dépasser 2 449 € /m² de surface habitable.

Le plafonnement des ressources des locataires

Pour la mise en location dans les départements d’Outre-mer, à Saint-Martin et Saint-Barthélemy, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

• 32 069 euros pour une personne seule ;
• 59 307 euros pour un couple ;
• 62 737 euros pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge ;
• 66 167 euros pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge ;
• 70 750 euros pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge ;
• 75 335 euros une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge ;
• Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième : +4 815 euros.

Pour la mise en location dans les collectivités, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les sommes suivantes :

• 30 925 euros pour une personne seule ;
• 57 194 euros pour un couple ;
• 60 500 euros pour une personne seule ou un couple ayant une personne à charge ;
• 63 810 euros pour une personne seule ou un couple ayant deux personnes à charge ;
• 68 229 euros pour une personne seule ou un couple ayant trois personnes à charge ;
• 72 648 euros une personne seule ou un couple ayant quatre personnes à charge ;
• Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième : +4 643 euros.

Le plafonnement des loyers

Les loyers ne doivent pas dépasser :

• 173 euros (charges non comprises), par an, par m² de surface habitable, dans les départements d’outre-mer (DOM), à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin;
• 215 euros à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna ainsi que dans les Terres australes et antarctiques.

Conclusion

La loi Girardin a été mis en place dans la perspective de soutenir le développement économique des territoires d’outre-mer à travers le financement des logements sociaux. Elle offre des privilèges considérables à l’investisseur. En effet, à côté des avantages fiscaux cités précédemment, il permet de devenir propriétaire de maison neuve dans les régions d’Outre-mer. De plus elle octroie une économie d’impôt dans une courte durée.