La loi Censi-Bouvard, avantages et inconvénients
Les investissements, comme celui de l’immobilier locatif, jouent un rôle primordial dans la croissance économique. C’est pour cela que les pouvoirs publics ont cherché à encourager tout type d’investissement, comme celui de l’immobilier locatif à travers divers mesures d’incitation fiscale. La loi Censi-Bouvard fait partie de ces mesures d’incitation. Mais quels sont les avantages et les inconvénients de cette loi ?
C’est quoi la loi Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard est un amendement proposé par Michel Bouvard depuis 2009. C’est un dispositif gouvernemental qui a pour but de développer l’offre immobilière dans le secteur des résidences de services. En d’autres termes, c’est une loi fiscale dédiée à l’investissement locatif meublé au sein des résidences de service neuves. Sa particularité c’est le fait de donner aux contribuables la possibilité d’acquérir un logement loué meublé dans le cadre d’un bail commercial en exploitant la résidence.
Comment calcule-t-on la réduction d’impôt Censi-Bouvard ?
C’est tout simplement sur le montant de l’investissement qu’on calcule la réduction d’impôt. L’avantage fiscal s’élève à 11% du prix d’acquisition du bien. La réduction s’étale de façon linéaire sur 9 ans. Ce dispositif permet donc aux investisseurs d’obtenir une remise d’impôt en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier neuf ou en l’état futur d’achèvement au sein d’une résidence de service. Ainsi si on achète un bien à 150 000 €, le montant de la réduction sera 16 500 € sur 9 ans, soit de 1833 € par an pendant 9 ans. Ce régime peut s’appliquer à plusieurs logements au cours d’une même année, mais dans limite d’un investissement annuel de 300 000 €. Il faut faire attention, car, dans le cadre de la loi Censi-bouvard, cette réduction est prise en compte dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Comment bénéficier de l’avantage fiscal Censi-Bouvard ?
Ce sont seulement les logements qui se trouvent dans des résidences meublées de services qui sont acceptables à la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Depuis le 1er janvier 2017, on accepte que les résidences étudiantes, les établissements pour personnes âgées dépendantes et les résidences séniors. Parmi eux on retrouve ainsi les établissements médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés ; les ensembles de logements gérés par un groupement de coopération social ou médico-social et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées ; les établissements dispensant des soins de longue durée à des personnes n’ayant pas leur autonomie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante ; les résidences de services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément qualité… Par contre, les résidences de tourisme ont été écartées du régime.
En plus, le logement acquis doit être loué meublé à un exploitant professionnel pendant une durée minimale de 9 ans. La location doit obligatoirement commencer dans le mois qui suit la date de l’acquisition ou d’achèvement du bien. Il est important de noter que contrairement au dispositif Pinel, il n’est pas nécessaire de respecter des plafonds de loyers pour bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Il n’est pas aussi obligatoire d’être inscrit au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés).
Les avantages de la loi censi-bouvard
On a déjà évoqué précédemment que le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard donne droit à une remise d’impôt équivalent à 11% du coût d’achat d’un logement dans une résidence services neuve. En plus de cela, l’investisseur pourra aussi bénéficier:
- un abattement de 50% sur ses revenus locatifs, en demandant le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), car son bien est déjà meublé;
- D’une récupération de la TVA 20%, en cas d’investisseur optant le statut LMNP
- Une facilité de gestion en loueur meublé, en engageant une société exploitante, pour une période de 9 ans renouvelable : le versement des loyers est garanti, que son bien soit occupé ou non ;
- D’une plus-value sur le moyen et long terme en achetant une résidence de services, proposant accueille, petit-déjeuner, blanchisserie et entretien, car ces investissements présentent un fort potentiel locatif, ce qui assure un retour continu ;
- D’une remise d’impôt important, car un ménage investissant dans une résidence de services pourra réduire ses impôts, à hauteur de 1% du coût de l’opération (la remise s’applique sur le bien immobilier et sur les frais de notaire)
Du fait de ces avantages, la loi Censi-Bouvard est une valeur sûre parmi les produits défiscalisants. Son lien aux résidences service, et le fait que de plus en plus de construction de ce type voit le jour en France, de surcroît, un produit financier très prisé.
En investissant avec le dispositif Censi-Bouvard, les contribuables peuvent devenir propriétaires, sans apport, d’un investissement solide et durable. En effet, leur bien est financé par : les loyers perçus, l’avantage fiscal, et un effort d’épargne à hauteur de leur capacité.
Les obligations liées à la loi Censi-Bouvard
Le bien doit obligatoirement à l’état neuf, réhabilité depuis moins de 15 ans ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Il est loué au plus tard 12 mois après la livraison. La location se fait par l’intermédiaire d’un gestionnaire, mais non pas directement au locataire. Le bail est donc un bail commercial. Il n’existe aucun plafond à respecter, ni de loyer, ni de revenus du locataire, ni même de nombre d’acquisitions par an, contrairement, par exemple, à la loi Scellier. Le seul plafond est celui ouvrant droit à la défiscalisation, c’est-à-dire 300 000 € HT par an.
Les inconvénients et les risques de la loi Cesi-bouvard
Pour un investissement serein en Censi-Bouvard, il est indispensable d’engager un bon gestionnaire de confiance. En engageant un conseiller en gestion de patrimoine, l’investisseur met toutes les chances de son côté pour réussir son investissement. Le professionnalisme du gestionnaire : toute repose sur lui en quelque sorte. Il est donc impératif d’avoir la certitude que le gestionnaire est un leader du marché, expert dans le type de résidences dans lequel vous souhaitez investir. Le risque de la faillite est bel et bien existant.
Il faut être vigilant aussi car la réduction d’impôt Censi-Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales. Les réductions et crédits d’impôts du foyer fiscal ne peuvent dépasser 10 000 euros par an.
La loi Censi-Bouvard ne prévoit pas d’amortissement, à la différence de la LMNP classique, car elle fait bénéficier déjà d’une réduction d’impôt.
Conclusion
La commission des finances a donné son accord à la prolongation d’un an de la réduction d’impôt concernant le dispositif Censi-Bouvard. Le but étant d’inciter à l’investissement dans les résidences-services étudiantes ou destinées aux personnes âgées, dépendantes ou handicapées. Le dispositif Censi-Bouvard est donc prorogé jusqu’à la fin 2018.
