Défiscaliser grâce au déficit foncier, explications.

Il est vrai que l’investissement immobilier, parmi d’autres, reste toujours le placement le plus sûr et plus intéressant. Mais sa réussite est liée à la bonne gestion de la fiscalisation. C’est ainsi que  certains investisseurs hésitent par peur du matraquage par le service fiscal. Mais il faut savoir qu’il existe plusieurs outils de défiscalisation, comme le déficit foncier, pour y échapper. Il est malgré tout possible de réduire le montant des impôts grâce au mécanisme du déficit foncier. Mais comment ?

C’est quoi le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif institué par la loi Balladur de 1993. Il est  souvent appelé « loi déficit foncier ». C’est une loi qui offre aux investisseurs locatifs à usage d’habitation l’opportunité de baisser leurs revenus fonciers imposables. C’est tout simplement un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires de biens immobiliers d’effacer, d’une façon légale et drastique, une partie de ses revenus fonciers de ses impôts. Dans certains cas,  les recettes locatives ne couvrent pas les frais. Les acheteurs d’un bien immobilier locatif peuvent avoir des charges plus élevées que leurs loyers perçus. Ils reçoivent des loyers mensuels, mais ils doivent s’acquitter aussi d’un certain nombre de frais et des charges qui sont déductibles des loyers. On parle de déficit foncier, lorsque les déductions sont supérieures aux loyers.

Les conditions de mise en œuvre du dispositif

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, il faut que :

• L’investisseur ait choisi de déclarer ses revenus selon le régime réel d’imposition ;
• L’investissement se porte sur une maison destinée à l’habitation ou transformée à cette fin ;
• la maison soit mise à la location dès la fin des travaux ;
• la location soit faite au moins pour une période de trois ans.

Le dispositif s’adresse à toute personne voulant préserver leurs patrimoines. Toutefois, le mécanisme est plus avantageux pour les investisseurs qui disposent d’une tranche marginale d’imposition (TMI) élevé. En effet, plus le TMI est élevé, plus le rendement fiscal est plus conséquent.

Quels sont les frais déductibles

Pour que la déclaration soit recevable par l’administration fiscale, il faut bien conserver toutes les factures d’achat ou d’autres dépenses. Il existe, en général, trois catégories de charges déductibles. La première, ce sont les charges liées aux intérêts d’emprunt, et frais d’accessoires. Des emprunts qui sont destinés aux financements de l’acquisition, la construction, ou la réparation et l’amélioration d’un bien loué. Et les accessoires comme, entre autres, les frais de dossier. La deuxième, celles qui sont en rapport à l’exploitation du bien. Elle concerne les frais de gestion pour les agences, les frais syndicaux, ou les primes d’assurance comme celle d’habitation propriétaire non occupant.  Et enfin, les charges qui sont liées aux travaux de réparation, d’amélioration, ou d’entretien. Il s’agit des travaux qui ont pour objectif de maintenir ou de remettre en état le bien. Mais aussi d’apporter un équipement ou un élément de confort. Dans le cas d’une acquisition d’un ancien logement avec rénovation, la totalité du montant des travaux sera déduite sur les revenus existants ou à venir. Dans cette catégorie le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné. C’est celle qui permet de créer facilement un déficit foncier.  Attention, en aucun cas, ici on ne parle pas des travaux de construction, de transformation ou d’extension. Ces derniers ne sont pas déductibles

Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

En général, pour calculer le déficit foncier, on a l’équation suivante: loyers annuels – (charges + frais) = reste imposable ou déficit foncier déductible. Ainsi, si un propriétaire gagne un revenu foncier annuel de 6000 € et qu’il enlève 5000 € d’intérêt et 3000 € de frais, le déficit sera de 2000 €. Il s’agit tout simplement de soustraire l’ensemble de tous les frais et charges déductibles au montant du revenu locatif brut. L’objectif final c’est l’exonération d’impôt. Pour ce faire, il suffit de déclarer plus de dépenses que de recettes.

Il est à faire remarquer le déficit foncier permet également une défiscalisation, qui ne doit en aucun cas dépasser la limite de 10 700 € par an, du revenu global. En cas d’excédent,  le surplus est reporté dans l’année d’imposition suivante.

Avantages du dispositif

Le mécanisme du déficit foncier offre plusieurs avantages. Comme toutes méthodes de défiscalisation immobilière, la motivation première est de payer moins d’impôts sur une très longue durée. La méthode à travers le déficit foncier concrétise ce désir à travers la possibilité  de faire une déduction sur le revenu de l’investisseur. En effet, il permet d’abord de déduire au maximum 10 700 € par an sur le revenu global de l’investisseur. Dans la mesure où cette somme n’est pas suffisante pour combler le déficit foncier selon les atouts du mécanisme, il est possible de reporter l’excédent de cette somme sur les années d’impositions suivantes. Le  principal avantage réside également  sur une  déduction sur le revenu qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an actuellement). Il est dès lors possible de cumuler le mécanisme  des déficits fonciers aux autres méthodes de défiscalisation immobilière. Comme tous dispositifs de défiscalisation immobilière, le déficit foncier permet de profiter d’un revenu locatif avantageux à long terme. En outre, à la fin du processus c’est un très bon moyen de devenir propriétaire et de disposer du bien à sa guise.  De plus, comme il a été dit précédemment, ce mécanisme permet à l’investisseur de préserver son patrimoine.

Conclusion

Investir dans le déficit foncier c’est investir dans la pierre. Certes, c’est un investissement à long terme, mais elle est plus accessible que les autres mécanismes de défiscalisation. En effet, c’est un mécanisme qui incite à investir dans les maisons anciennes à rénover or il est reconnu qu’investir dans l’ancien c’est débourser une somme moindre au départ. Alors si l’envie vous vient  d’investir dans l’immobilier afin de préparer votre avenir, pensez à cette excellente méthode de défiscalisation qui est le déficit foncier. Néanmoins, dans la perspective de bien réussir votre investissement, il est toujours conseillé de faire appel à un professionnel pour vous guider.